Руководство агентства по ипотечному жилищному кредитованию выдвинуло лозунг: «Ипотека — это большой ИТ-проект». В самом деле, успех развития ипотечного кредитования в России напрямую зависит от организации эффективного информационного пространства среди участников этого рынка.

Ипотечное жилищное кредитование — сложный кредитный продукт в арсенале кредитных организаций, использующий в качестве залога жилье, а в перспективе землю или иные объекты недвижимости. Для реализации собственных ипотечных программ кредитным организациям требуются долгосрочные финансовые ресурсы, дефицит которых испытывает большинство малых и средних банков России. Для справки: среднестатистический ипотечный кредит для семьи из двух-трех человек в России сегодня составляет 850 тыс. рублей на срок 25—30 лет с доходностью 11—14% годовых. Кроме того, сопровождение и мониторинг ипотечного кредита, контроль платежеспособности заемщика, наличия страхового покрытия диктует кредитным организациям требования по созданию отлаженной инфраструктуры сопровождения.

Станислав Дамбраускас

Возраст: 33 года

Образование: МГУ им. Ломоносова, физический факультет

Послужной список последних лет:

• 2006–настоящее время Директор департамента информационных технологий ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
• 2005–2006 Начальник Центра информационных технологий ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
• 2003–2005 Начальник отдела внедрения и эксплуатации бизнес-процессов управления ИТ ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»
• 2002–2003 Разработчик EGAR Technology Inc.
• 1998–2006 Научный сотрудник ОМЭ НИИЯФ МГУ, кафедры атомной физики, физики плазмы и микроэлектроники.

В 1997 году правительство России создало агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). В его задачи входит реализация государственной политики по обеспечению доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения (в том числе для социально незащищенных групп), эффективное использование государственных средств для формирования и развития рынка ипотечного кредитования, надежного механизма рефинансирования жилищных ипотечных кредитов, совершенствование процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов, а также развитие автоматизации бизнес-процессов рынка в интересах всех участников. Выступая в роли института развития ипотечного жилищного кредитования, АИЖК разрабатывает и внедряет новые ипотечные продукты, учитывающие интересы различных групп населения.

Система рефинансирования

Создание федеральной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать как один из крупнейших инфраструктурных проектов, реализация которого позволит стимулировать развитие экономики в целом. Двухуровневая модель, разработанная и внедренная АИЖК, позволяет достичь нескольких целей, одна из которых — поддержание ликвидности российских коммерческих банков.

Суть модели в следующем: банк или иной первичный кредитор выдает ипотечный кредит (заем), удостоверенный стандартной закладной, а затем продает ее региональному оператору АИЖК или напрямую агентству. Региональный оператор формирует пул закладных, выданных в данном субъекте РФ, и продает его агентству. Оно консолидирует рефинансированные пулы и предлагает их в качестве залогового обеспечения для привлечения финансирования или покрытия при выпуске ценных бумаг. На определенном этапе зрелости рынка ипотечных ценных бумаг средства от их размещения должны стать основным источником финансирования системы рефинансирования.

Система рефинансирования ипотечных жилищных кредитов предполагает участие неограниченного числа первичных кредиторов, каждый из которых обладает относительно небольшим капиталом. Данная двухуровневая модель ипотеки не требует специализации банков и иных организаций и эффективно работает в масштабах всей страны.

«Двухуровневая система рефинансирования организует два встречных потока: денежные средства от инвестора через систему рефинансирования поступают заемщикам, а обязательства, обеспеченные ипотечным покрытием с гарантированных уровнем сервисного обслуживания, поступают на вторичный рынок инвесторам, — рассказывает Станислав Дамбраускас, директор департамента информационных технологий АИЖК. — Это позволяет запустить нарастающий, саморегулируемый механизм развития ипотеки в России, который в будущем будет сдерживаться, пожалуй, только численностью населения и макроэкономическими показателями страны».

Кроме банков — первичных кредиторов основными участниками системы рефинансирования по стандартам АИЖК являются региональные операторы, сервисные агенты, страховые и оценочные компании. В настоящее время агентство аккредитовало 76 региональных операторов и 64 сервисных агента. Кредиты по стандартам АИЖК выдают 127 кредитных организаций России.

В 2005 году образован и в настоящее время активно развивается институт экспертов. В рамках пилотного проекта оптимизации денежных потоков идет формирование новых участников рынка: сборщиков платежей и агентов по накоплению. Специализация участников системы рефинансирования позволяет равномерно распределить риски между всеми участниками рынка, повысить качество услуг и снизить их себестоимость.

Согласно планам Правительства РФ, доля АИЖК в общем количестве выданных кредитов на ипотечном рынке должна постепенно снижаться. При этом за агентством останутся функции института развития: разработка новых ипотечных продуктов и внедрение их на ипотечном рынке, развитие стандартов, нормативно-правовая и методологическая работа. Предполагается, что агентство продолжит работу по выстраиванию ипотечного рынка страны, устанавливая ориентиры процентной ставки по кредитам.

АИЖК активно развивает и совершенствует систему сопровождения ипотечных кредитов, которая позволяет осуществлять контроль исполнения заемщиками своих обязательств по кредитам посредством единой сети региональных операторов и сервисных агентов по всей России. Инфраструктура, созданная АИЖК, действует по единым стандартам, что повышает привлекательность операций с ипотечными финансовыми инструментами для потенциальных инвесторов. Покупая закладные или инвестируя денежные средства в ипотечные ценные бумаги, инвестор получает и сервисную поддержку. В этой связи особую важность приобретает автоматизация всех бизнес-процессов, связанных с ипотекой, она позволяет снизить транзакционные издержки, повысить прозрачность механизмов взаимодействия участников системы рефинансирования и сопровождения для инвестирующих организаций. Без единой информационной системы, которая обеспечивала бы взаимодействие всех участников рынка по стандартам агентства, здесь не обойтись.

Начать с нуля

В настоящее время ипотечный рынок развивается стремительными темпами. Происходит ежегодное удвоение, а то и утроение количества сделок с недвижимостью с привлечением ипотечных кредитов. В октябре 2003 года агентство рефинансировало тысячную закладную, в ноябре 2004 года был преодолен десятитысячный рубеж, октябрь 2006 года ознаменовался покупкой агентством пятидесятитысячной закладной. По данным на конец апреля 2007 года, агентством рефинансировано более 80 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму свыше 53,5 млрд. руб.

С ростом объемов закладных накапливалась практика рефинансирования и сопровождения закладных, отрабатывались механизмы получения и обработки платежей, методология проведения экспертизы закладных на соответствие стандартам АИЖК.

Закладные в начале деятельности АИЖК учитывались средствами Microsoft Office и адаптированной к особенностям учета закладных «1С: Бухгалтерии». К концу 2003 года методология работы с закладными была практически отработана, сформировались основные бизнес-процессы выдачи, сопровождения и рефинансирования закладных. Компания вплотную подошла к созданию проекта единой информационной системы (ЕИС). Основным объектом автоматизации стала закладная и связанные с ней бизнес-процессы. Процедуры аккредитации, планирование поставок, организация договорных отношений и документооборота среди участников системы рефинансирования сформировались в отдельные процессные области.

В декабре 2003 года агентство провело конкурс на разработку ЕИС, основным требованием которого было обеспечение доступа к ней всех участников из любой точки страны. Агентство нуждалось в системе, способной к быстрой адаптации и модернизации, поскольку в условиях динамичного развития ипотеки и усиления методологической роли АИЖК информационная система должна адекватно реагировать на поток новых ипотечных продуктов, быстрых структурных изменений, реализации инновационных проектов.

«“Тяжелые” системы промышленного масштаба на рынке готовых решений требуют четкого понимания и регламентации бизнес-процессов до процесса автоматизации и не предусматривают их постоянную модернизацию в ходе эксплуатации, что неприемлемо для решения задач, стоящих перед агентством. Например, в 2006 году агентство приступило к реализации проекта по прямым переводам платежей, предусматривающего возможность оплаты задолженности заемщика через специализированные платежные системы. Реализация проекта позволит существенно сократить время прохождения денежных потоков от заемщика к инвестору и таким образом кардинально изменит направление информационных потоков. Существенные изменения бизнес-процессов должны быть достаточно быстро реализованы в системе», — поясняет Дамбраускас.

Конкурс выиграла компания TopS BI. В качестве учетной системы была выбрана Microsoft Dynamics AX. Субподрядчиком по разработке CRM-системы стала компания VDI (в сентябре прошлого года она объединилась с компанией EPAM) с системой Pivotal eRelationship. В июле 2004 года был готов прототип системы, а в феврале 2005 года появилась рабочая версия, после чего начался ввод в эксплуатацию.

С целью унификации ИТ-поддержки была выбрана технология доступа для всех партнеров к системе ЕИС АИЖК через «тонкого клиента», что позволило существенно сократить время развертывания обновлений.

«Автоматизация системы рефинансирования с учетом изменчивости бизнес-процессов, инноваций, развития ролевых и функциональных структур новых участников системы представляет собой сложную многомерную задачу, — рассказывает Дамбраускас. — Чем сложнее этот проект, тем он интереснее для участников проектной группы. Многие идеи, реализованные в ходе совместных рабочих встреч бизнес-пользователей и разработчиков, уникальны и не имеют аналогов».

Завершить подключение к ЕИС всех партнеров удалось к концу ноября 2006 года. Процесс был длительным и сложным. Сказалась как юридическая, так и технологическая независимость партнеров — участников системы рефинансирования (в системе участвуют открытые акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, фонды, банки). Многие партнеры для учета закладных к тому моменту уже использовали различное программное обеспечение, требовавшее адаптации для интеграции с ЕИС АИЖК. В ходе подключения к системе заключались специальные договоры, регулирующие вопросы информационной безопасности, использования средств защиты информации и идентификации пользователей, подключения и оплаты рабочих мест. В процессе опытной эксплуатации был разработан план внедрения системы в промышленную эксплуатацию, предусматривающий многоуровневую поддержку на основе рекомендаций ITIL и проведение специализированных 56-часовых курсов обучения основным навыкам работы в ЕИС АИЖК на базе семи учебных заведений Москвы и Новосибирска. Результаты экзаменационного тестирования являются обязательным условием получения доступа сотрудника к ЕИС АИЖК. Столь серьезное отношение к обучению персонала объясняется тем, что в конечном итоге качественная профессиональная подготовка специалистов снижает уровень нагрузки на службу технической поддержки пользователей.

В настоящее время в ходе непрерывного развития и доработки в ЕИС автоматизировано 95 бизнес-процессов, охватывающих 11 процессных областей, включая автоматизацию операций по сопровождению закладных в течение всего жизненного цикла: ведение графиков платежей заемщика и операции с графиком, контроль страхового покрытия, учет фактических платежей, расчеты пеней, штрафов, контроль исполнения прочих обязательств заемщиков. Департамент информационных технологий осуществляет анализ бизнес-процессов «как есть» и построение модели «как должно быть», просчитывая влияние изменений на все бизнес-процессы.

Аутсорсинг

В департаменте информационных технологий АИЖК работает 25 специалистов. Развивать и поддерживать столь малыми силами глобальную систему невозможно, поэтому агентство активно использует аутсорсинг.

В ходе проектных работ агентство привлекло девять компаний-подрядчиков. Среди них — основные поставщики решений VDI (ныне EPAM) и TорS BI, поставщики услуг технической поддержки оборудования и средств связи «Фобос+» и StepLogic, поставщик услуг по внедрению информационной безопасности «Информзащита», компания «Кречет», осуществляющая анализ производительности информационной системы АИЖК, и др. На этапах внедрения программно-аппаратного комплекса к реализации проекта привлекалось до 50 внешних специалистов.

«Гибкое распределение задач среди нескольких аутсорсинговых компаний может стать мощным инструментом в руках ИТ-подразделения. Это позволяет устранить конфликты интересов всех участников проекта, использовать конкурентные преимущества каждого из них. Так, например, услуги по аудиту системы, прогнозированию перспективы и целесообразности использования технологической платформы агентство заказывало у независимой компании. Благодаря этому удалось избежать конфликта интересов, четко определить технические ограничения и вовремя скорректировать стратегию развития системы в целом, — объясняет Дамбраускас. — Однако специфика ипотечной деятельности значительно сужает круг компаний, услуги которых могут быть востребованы при разработке специальных программ. В частности, как в случае с агентством, формирование специализированных аутсорсинговых услуг по автоматизации может занять несколько лет. Привлечение внешних подрядчиков требует от руководства ИТ-подразделений контроля деятельности аутсорсеров, непрерывного анализа, мониторинга и управления рисками».

За основу организации единой проектной группы с подрядчиком EPAM для внедрения и развития ЕИС АИЖК взяты методологические рекомендации Microsoft Solution Framework. По каждому проекту автоматизации четко определяется бизнес-пользователь, заказчик и исполнители. ИТ-департамент агентства выступает в роли представителя заказчика для разработчика и в роли представителя разработчика для заказчика. В результате общения с бизнес-пользователем формируются технические требования, проводится комплексный анализ интеграции в общую структуру бизнес-процессов, реализованных в ЕИС АИЖК. На следующем этапе к работе подключаются аналитики EPAM, которые проводят технологическое исследование того, каким образом задуманное можно реализовать в системе, выявляют технические ограничения, определяют сроки проекта. В задачи департамента информационных технологий агентства входит окончательное формирование ожиданий бизнес-пользователя и согласованное внедрение в промышленную эксплуатацию результатов автоматизации.

«К сожалению, не все делается идеально, и бывает так, что результат не совпадает с ожиданиями заказчика. Велики коммуникационные риски. Получается, что в проекте участвуют программисты-разработчики и бизнес-пользователи, имеющие разный склад мышления и представления о бизнесе. По сути, они представляют два мира. Для успешной реализации проекта эти миры должны объединиться и прийти к единому мнению. Сроки реализации по проектам у поставщиков существенно длиннее, чем реализация силами агентства, однако передача разработки на атусорсинг дает нам возможность сконцентрироваться на анализе бизнес-процессов», — говорит Дамбраускас.

Департамент информационных технологий определил, какие функции можно отдать на аутсорсинг, а что следует делать своими силами.

Постановку задачи и анализ бизнес-процессов, по мнению Дамбраускаса, не следует доверять внешним подрядчикам, так как это связано, с одной стороны, с созданием интеллектуальной собственности, права на которую должны принадлежать заказчику, и, с другой стороны, со сложностью бизнес-процессов, которые иногда лучше исследовать собственными силами. АИЖК отдает на аутсорсинг технический анализ того, можно ли реализовать желаемые изменения и как это лучше сделать.

Изыскательские работы с целью выбора архитектуры решений тоже нужно проводить своими силами. «Отдавать выбор архитектуры на откуп нельзя. Менеджер продаж любой аутсорсинговой компании всегда будет говорить только о положительных сторонах своего продукта. Доверять исследованиям, проводимым поставщиками, тоже не следует, — считает Дамбраускас. — Я, как заказчик систем, нахожусь в сложном положении — должен сам проводить исследование и выбирать на свой страх и риск технологическую платформу». Собственно разработку программного обеспечения, считает Дамбраускас, имеет смысл практически полностью отдать на аутсорсинг.

Разработка отдельных проектов может занимать от четырех-пяти месяцев до года. На фоне динамично развивающегося бизнеса требования к поставленным ранее задачам могут существенно поменяться. Ошибки разработчиков составляют, по оценкам АИЖК, 2%. Оценка удовлетворенности результатами работ по автоматизации является важным процессом в ходе управления рисками совместного проектирования.

Развитие ИТ-инфраструктуры

В 2005 году была разработана концепция развития программно-аппаратного комплекса, сетевого, серверного оборудования и баз данных АИЖК. В основу документа легли ориентиры развития агентства, предусмотренные концепцией развития унифицированной системы рефинансирования. Специалистами ИТ-департамента была разработана теоретическая модель, позволяющая анализировать надежность системы в целом и рассчитать вероятность выхода из строя отдельного устройства (кстати, если в 2006 году надежность всей системы составляла 0,92, то сейчас уже 0,95; к 2009 году планируется довести этот показатель до 0,999917). Прозрачность модели позволяет оценить возможные финансовые потери системы рефинансирования и сопровождения, возникающие из-за простоя ЕИС, сформировать соответствующие резервы, соотнести финансовые потери и затраты на развитие программно-аппаратных комплексов.

Все закупаемое оборудование страхуется и поддерживается договорами об уровне обслуживания (Service Level Agreements, SLA), в которых определены сроки замены оборудования в случае выхода из строя. Все устройства сгруппированы по проектам, причем надежность отдельных проектов существенно влияет на требования к оборудованию. Например, для систем анализа структуры ипотечного портфеля сверхнадежное оборудование не требуется, зато для ЕИС АИЖК, пятиминутный простой которой вызывает шквал звонков со всей страны в службу технической поддержки, необходима очень высокая устойчивость, доступность и надежность. Таким образом, приобретение любого устройства нацелено либо на повышение производительности, либо на повышение надежности системы.

«Исходя из разработанной модели, руководство компании пришло к выводу о необходимости создания резервного центра обработки данных. Центр откроется в Новосибирске в 2007 году и будет запущен в промышленную эксплуатацию в первом квартале 2008 года», — рассказывает Дамбраускас.

В перспективе узким местом в организации информационного обмена могут стать обладающие низкой пропускной способностью каналы Internet в некоторых регионах России. Для решения этой проблемы запущен проект по организации на базе компании «Транстелеком» выделенной партнерской телекоммуникационной сети. В настоящее время в рамках пилотного проекта к сети подключено шесть партнеров. До конца 2009 года планируется подключить всех крупных участников системы рефинансирования.

Перспективы внедрения SOA

Для организации внутреннего документооборота в агентстве внедряется система DocVision. Она была выбрана с учетом поддержки архитектуры SOA, что связано с планами агентства по дальнейшему развитию информационной системы, объединению специализированных программных комплексов в единое информационное пространство.

«Использование инновационных технологий, таких как SOA, должно быть оправданным. Такие “низкочастотные” процессы, как аккредитация партнеров, заключение договоров, платежи по хозяйственной деятельности, можно передавать через Web-сервисы, лежащие в основе сервис-ориентированной архитектуры. Это позволит оптимизировать синхронизацию данных, используемых в различных системах — поясняет Дамбраускас. — Для “высокочастотных” процессов, таких как прием и обработка платежей, использование Web-сервисов нецелесообразно. Процесс передачи данных сопровождается значительными транзакционными издержками, и заемщик вряд ли захочет тратить более пяти минут возле банкомата в ожидании завершения платежа и получения информации о нем. SOA в данном случае — только помеха. Определяющим фактором выбора архитектуры SOA является частота совершения операций в единицу времени».

Процессы и проекты

Департамент информационных технологий осуществляет автоматизацию работы агентства в соответствии со стандартами ГОСТ 19.001-77 и рекомендациями Microsoft Solution Framework. Специалисты ИТ-службы развития анализируют поток задач от подразделений, планируют сроки реализации в соответствии с приоритетами и доступными трудовыми ресурсами, разрабатывают технические задания, отдают их в разработку и т.д. Развертывание обновленных версий существенно упрощено благодаря использованию архитектуры «тонких клиентов». Внедрение в промышленную эксплуатацию результатов автоматизации проходит в соответствии с разработанным регламентом внедрения. «Процессы автоматизации, внедрения, обучения и технической поддержки являются взаимосвязанными. Ошибки в работе и несогласованность действий одного подразделения сказываются на эффективной работе других подразделений. — рассказывает Дамбраускас. — Особое внимание уделяется обмену информацией как внутри проектной группы, так и между подразделениями, проведению совместных обсуждений, планерок, обсуждению инновационных проектов агентства. Одной из важных и трудных задач для руководителя ИТ-подразделения является построение доверительного общения с бизнес-пользователями. Стирание граней между миром разработчиков и представителями бизнеса способствует эффективному внедрению проектов».

Особое внимание в агентстве уделяется инновационным проектам. В рамках унификации и разработки формализованных документов реализуется проект машиночитаемой закладной. Размещение на закладной двухмерных штрих-кодов, содержащих всю информацию о документе, позволит довести время ввода данных до нескольких секунд. Успешная реализация проекта поможет существенно сократить транзакционные издержки, увеличить пропускную способность системы рефинансирования в несколько раз. Агентство планирует сделать стандарт штрих-кода открытым для всех участников ипотечного рынка.

Планируется, что электронная версия закладной в системе будет увязана с едиными базами данных справочника «Классификатор адресов России» и справочной информацией «Росрегистрации».

Окупаемость и эффективность

Информационные системы на любом предприятии должны отвечать четырем критериям: надежность, функциональность, производительность, низкая себестоимость — и только три из четырех достижимы одновременно. Как правило, на ранних этапах развития систем компании жертвуют производительностью, выигрывая за счет низкой себестоимости. «Нельзя навязывать в начале развития тяжелые и дорогие системы — это просто может не дать бизнесу подняться, — отмечает Дамбраускас. — Информационные системы должны соответствовать уровню развития компании. Конечно, для устойчивой деятельности предприятия необходим резерв возможностей информационных систем. Задача ИТ-подразделения — проанализировать целесообразность и эффективность финансового вложения в программное обеспечение. Своевременное прогнозирование потребностей бизнеса является неотъемлемой частью стратегического планирования развития информационных систем».

Быстрая окупаемость информационных систем, по мнению Дамбраускаса, — трудно достижимая задача. Неизбежно приходится чем-нибудь пожертвовать. Существующие методики расчета показателей эффективности не позволяют оценить окупаемость проектов хотя бы приблизительно. Многие проекты имеют конкурентные преимущества, которые тяжело оценить. Тем не менее, можно подсчитать совокупный эффект от автоматизации бизнес-процессов с учетом снижения транзакционных издержек.

Любой процесс развития и исследования капиталоемок, руководство АИЖК это хорошо понимает. «Для меня, как ИТ-директора, в агентстве сложились творческие условия, позволяющие проводить достаточно глубокие исследования, экспериментировать. Мы можем развивать и новые технологии, например, архитектуру SOA, позволяющую динамически менять бизнес-процессы. Эффект от работ мы ожидаем получить к 2010 году. Это проект на будущее», — подводит итог Дамбраускас.

Марина Полякова, "Директор информационной службы"